土地建物・相続手続専門
土地家屋調査士・行政書士松景事務所

こちらのページでは農地転用（農地法第4条、第5条許可・届出）についてご案内しております。
農地法第4条はご自身の田や畑などにご自身の住宅を建てたり駐車場等にする場合に、農地法第5条は田や畑などを譲り受けて（または借りて）住宅を建てたり駐車場等にする場合に必要となる手続です。

農地を農地以外（宅地や駐車場など）に転用したい場合は許可等が必要です。
農地を守りたいという趣旨から、許可には立地基準と一般基準という大きく分けてふたつの基準が定められています。
自分の田んぼなんだから好きにしたっていいじゃないか！というわけにはいかないのです。

立地基準は転用しようとする農地の営農条件や周辺の市街地化の状況からみて農地を分類して、許可するかどうかを判断する基準です。
以下の表のような分類となっていて、許可の方針が決まっています。

農用地区域内の農地、甲種農地、第1種農地は農地転用の難易度が非常に高いです。
第2種農地は周辺の土地ではその計画を実行できない場合（例えば他の方がすでに契約してしまった場合や今後も耕作するから譲渡してもらえなかった場合など）に許可される可能性があります。
第3種農地は原則許可となっています。

なお農用地区域内の農地を転用しようとするときは農地転用の申請に先立って農振除外（農用地区域からの除外願）の申し出をしないといけません。
農地転用の申請を検討する際はまず対象の農地がどの分類に属しているのかを調べます。

一般基準は先ほどの立地基準とは違い投機目的で農地を取得したり遊休化したり、転用することによって営農条件に支障が出ることを防ぐために農地転用全般に設定されている基準です。
以下に該当する場合は不許可となってしまいます。

1．転用の確実性が認められない。
計画を実行するだけの資金力や信用がない、転用の妨げとなる権利を有する人の同意をもらっていない（例えば借りて耕作している人がいる場合）、許可を受けた後遅滞なく計画を実行する見込みがない場合など

2．周辺の農地の営農条件に支障を及ぼすおそれがある。
土砂の流出や崩壊するおそれがある場合、日照や通風に影響をおよぼすおそれがある場合など

3．一時転用の場合に利用後速やかに農地に復元する確実性が認められない。
臨時駐車場や砂利の採取を行った後、元の農地に戻されない場合など

転用計画がどの程度まで決定しているかによって準備期間が大きく変わります。建築を伴う場合は平面図や配置図等の図面類の添付が必要ですのでそちらが仕上がってから申請することになります。標準的な期間はご依頼を頂いてから許可が下りるまでおおむね３～4か月程度です。
農振除外や分筆登記なども併せて行う必要がある場合は農地転用の申請の前にこれらの手続を行いますのでその期間も考えておかないといけません。

以上のような流れで手続きが進んでいきます。
転用後の計画がどれだけしっかり練られているかがとても重要です。
擁壁の設置や雨水排水の経路、配置計画など検討しなければいけない項目はとても多いです。
とりあえず許可がもらえればいいや。では通りませんのでじっくり検討を行ってください。

※この他に必要書類（公図や土地の全部事項証明書等）の取得費用、土地改良区への決済金・事務手数料等の実費が必要です。